Ab wann handelt es sich um eine gewerbliche Nutzung von Wohnraum?
Grundsätzlich gilt: Sobald du einen Beruf ausschließlich in der Wohnung ausübst, deinen gesamten Lebensunterhalt mit diesem verdienst und deine Wohnanschrift auch deine offizielle Geschäftsadresse ist, nutzt du die Wohnung rein gewerblich.
Wohnraum gewerblich nutzen: Musst du den Vermieter um Erlaubnis fragen?
Du bist selbstständig, wohnst zur Miete und fragst dich, ob du deine Wohnung als Gewerbe nutzen darfst bzw. ob eine Erlaubnis des Vermieters nötig ist? Ein bundeseinheitliches Gesetz zur Regelung der Zweckentfremdung gibt es nicht. Teilweise gibt es aber Landesgesetze (z. B. ZwVbG Berlin, ZwEWG für Baden-Württemberg), die Zweckentfremdungsverbote gesetzlich regeln. Diese Gesetz besagt, dass eine Zweckentfremdung vorliegt, wenn der Wohnraum zu anderen Zwecken als Wohnzwecken genutzt wird. Entscheidend sind vor allem diese drei Aspekte, wenn du eine private Wohnung mietest und diese gewerblich nutzen willst:
- Hat deine Gewerbeausübung aufgrund von Dreck, Publikums-, Kundenverkehr oder Lärm Auswirkungen auf die Mitmieter bzw. Nachbarn, so ist es genehmigungspflichtig, die Wohnung gewerblich zu nutzen.
- Musst du, um die private Wohnung gewerblich nutzen zu können, einen Raum umbauen oder umfunktionieren – also zum Beispiel eine Garage in eine Werkstatt? Dann ist nicht nur die gewerbliche Nutzung, sondern ebenfalls die Umbaumaßnahme genehmigungspflichtig.
- Besteht allerdings kein Unterschied zwischen der normalen Wohnnutzung und deiner beruflichen Tätigkeit, so ist keine Genehmigung erforderlich. Das gilt dann, wenn die berufliche Tätigkeit in der eigenen Wohnung nicht nach außenhin in Erscheinung tritt.
Wann ist keine Zustimmung des Vermieters erforderlich?
Eine Zustimmung ist nicht erforderlich, wenn die berufliche Tätigkeit:
- nicht nach außen in Erscheinung tritt, also weder für Nachbarn noch für Mitmieter sichtbar, hörbar oder spürbar ist,
- keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter erzeugt als eine übliche Wohnnutzung,
- sich auf reine „Schreibtischtätigkeiten" beschränkt, die inhaltlich Beschäftigungen entsprechen, die in jeder Wohnung stattfinden können.
Der BGH hat dies ausdrücklich bestätigt:
„Unter den Begriff des Wohnens fallen nur solche beruflichen Tätigkeiten des Mieters, die in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausgeübt werden." (BGH, Urteil vom 10.04.2013 – VIII ZR 213/12)
Beispiele für zustimmungsfreie Tätigkeiten:
- Homeoffice als Angestellter
- Journalist, Autor, Texter, Lektor
- Übersetzer, Dolmetscher
- Programmierer, IT-Tätigkeiten
- Gutachter (ohne Kundenbesuche)
- Unterrichtsvorbereitung (Lehrer)
Wann ist eine Zustimmung erforderlich?
Eine Zustimmung des Vermieters ist notwendig, sobald die Tätigkeit nach außen in Erscheinung tritt. Das ist insbesondere der Fall, wenn:
| Merkmal | Erläuterung |
| Kundenverkehr / Publikumsverkehr | Regelmäßige Besuche von Kunden, Mandanten oder Patienten |
| Beschäftigung von Mitarbeitern | Angestellte arbeiten in der Wohnung |
| Nutzung als Geschäftsadresse | Wohnanschrift auf Briefkopf, Klingelschild oder im Impressum der Website |
| Regelmäßige Warenlieferungen | Häufige Pakete oder Lieferungen für einen Versandhandel o. Ä. |
| Umbauten oder Umfunktionierungen | z. B. Umbau einer Garage zur Werkstatt |
| Lärm oder Dreck | Tätigkeiten, die Mitmieter oder Nachbarn beeinträchtigen (z. B. Schreiner, Musiklehrer) |
Info
Sonderfall: Eigentumswohnung
Bei einer Eigentumswohnung reicht die Zustimmung des vermietenden Eigentümers allein im Falle der "Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung" oft nicht aus. Häufig untersagt die Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft eine gewerbliche Nutzung. In diesem Fall müssen der Verwalter oder eine Mehrheit der hierüber abstimmenden Wohnungseigentümer zustimmen .(BGH, Urt. v. 13.07.2012 – V ZR 204/11).
Achtung
Achte auf spezielle Klauseln im Mietvertrag
Eine Kündigung des Mietvertrags von Seiten des Eigentümers oder der Eigentümerin wegen gewerblicher Nutzung ist möglich. Denn oftmals beinhaltet der Mietvertrag einen speziellen Paragrafen, der dem Mieter die Ausübung eines Gewerbes in der Mietwohnung untersagt. Und das ist laut Mietrecht auch erlaubt. Ist das der Fall, solltest du deine Tätigkeit unbedingt mit dem Vermieter abstimmen und um Erlaubnis fragen. Denn ohne eine Genehmigung kann dieser dir fristlos kündigen, da du vertragswidrig handelst.
Kannst du einen privaten Raum in einem Wohngebäude gewerblich nutzen?
Ob du eine Wohnung gewerblich nutzen kannst, hängt nicht nur davon ab, ob es der Vermieter genehmigt. Ob und inwiefern eine gewerbliche Tätigkeit in Wohngebieten ausgeübt werden darf, regelt die Baunutzungsverordnung (BauNVO).
Diese verbietet die gewerbliche Nutzung von Wohnräumen nicht generell und ausdrücklich, sondern das Verbot ergibt sich indirekt aus dem System der Baugebietstypen und ihren Nutzungsfestlegungen:
Zu unterscheiden sind das reine Wohngebiet und das allgemeine Wohngebiet:
- Reines Wohngebiet nach § 3 BauNVO: Dieses dient ausschließlich dem Wohnen. Eine gewerbliche Nutzung ist grundsätzlich nicht zulässig. Das bedeutet aber, es gibt Ausnahmen.
- Allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO: Dieses dient vorwiegend dem Wohnen. Gewerbliche Nutzung ist nur in eng begrenzten Ausnahmen zulässig (z. B. nicht störende Handwerksbetriebe zur Gebietsversorgung).
Weil reine Wohngebiete ausschließlich dem Wohnen dienen, ist eine gewerbliche Nutzung grundsätzlich nicht gestattet. Das geht aus § 3 BauNVO hervor und aus der Tatsache, dass Ausnahmen explizit genannt werden. Der Hintergrund: Je nach Art der Tätigkeit kann die Ausübung eines Gewerbes auf die Nachbarschaft störend wirken (§ 15 Abs. 1 S.2 BauNVO). Ob es sich um ein reines Wohngebiet handelt, ist im Bebauungsplan festgelegt. Aber es gibt auch Ausnahmen von der Regel, in denen du deine Wohnung auch in einem reinen Wohngebiet zu gewerblichen Zwecken nutzen kannst.
In welchen Fällen können Räume in einem Wohngebiet gewerblich genutzt werden?
Eine Sonderstellung nehmen die Berufe ein, die man auch in einer zu Wohnzwecken dienenden Wohnung ausüben kann.
Unproblematisch ist die Ausübung freiberuflicher Tätigkeiten und vergleichsweiser gewerblicher Tätigkeiten (§ 13 BauNVO). In diesen Fällen steht einem Büro als Hauptarbeitsplatz in den eigenen vier Wänden nichts im Weg. Für diese Gruppe sind in reinen und allgemeinen Wohngebieten (§§ 2–4 BauNVO) Räume zulässig – also z. B. ein Büroraum für einen Architekten, Steuerberater oder Journalisten. Die explizite Ausnahme bestätigt im Umkehrschluss, dass gewöhnliche Gewerbebetriebe dort gerade nicht zulässig sind.
Info
Grundsätzlich gilt:
Die Ausübung der Tätigkeit darf den Verkehr in der Straße nicht beeinträchtigen, z. B. durch häufige Kundenbesuche. Auch die nachbarschaftliche Ruhe darf nicht gestört werden.
Zu den unproblematischen Tätigkeiten in der Wohnung zählen z. B.:
- Computertätigkeiten
- Telefondienst
- Journalist
- Dolmetscher
- Steuerberater
- Autor, Texter
Zu den problematischen Tätigkeiten in einer Wohnung zählen z. B.:
- Schreiner
- Musiklehrer
- Fahrradmonteur
- Immobilienmakler mit Mitarbeitenden
Ist deine Tätigkeit ein Störfaktor für deine Nachbarn oder deinen Vermieter, braucht er diese nicht zu dulden. Auch die Rechtsprechung und Urteile des BGH (Bundesgerichtshof) stehen in diesem Fall auf der Seite des Vermieters (vgl. BGH VIII ZR 165/08, BGH V ZR 204/11, BGH VIII ZR 149/13, BGH VIII ZR 376/13, BGH VIII ZR 45/16, BGH VIII ZR 286/22).
Kannst du die gewerbliche Nutzung von der Steuer absetzen?
Unter Umständen kannst du die gewerbliche Nutzung deiner Wohnung bei der Steuer geltend machen. Dafür müssen jedoch einige Voraussetzungen erfüllt sein:
- Es muss sich um einen abgeschlossenen Raum handeln.
- Der Raum darf ausschließlich für die gewerbliche Tätigkeit genutzt werden.
- Der Raum muss entsprechend deiner gewerblichen Tätigkeit eingerichtet sein.
Du kannst folglich kein Arbeitszimmer absetzen, in dem auch ein Gästebett steht. Zudem ist es nicht möglich, Arbeitsecken im Schlaf- oder Wohnzimmer sowie in Nebenräumen wie Flur oder Küche bei der Steuer geltend zu machen.
Info
Ein Beispiel:
Ist der vereinbarte Mietzeitraum in Ordnung oder zu lang? Bedenke in diesem Zusammenhang, was passiert, wenn deine Firma zum Beispiel nicht so rund läuft und du dich nach beruflichen Alternativen umsehen musst. Dann kann ein zu langfristig angelegter Mietvertrag ein erheblicher finanzieller Fallstrick sein.
Zusammenfassung
Wohnung gewerblich nutzen: Das Wichtigste zusammengefasst
- Es handelt sich um eine gewerbliche Nutzung der Wohnung, sobald du einen Beruf ausschließlich in der Wohnung ausübst und deinen gesamten Lebensunterhalt mit diesem verdienst.
- Besteht kein Unterschied zwischen der normalen Wohnnutzung und deiner beruflichen Tätigkeit, musst du deinen Vermieter nicht um Erlaubnis fragen.
- Sind für die gewerbliche Nutzung der Wohnung Umbaumaßnahmen nötig, musst du dir dafür beim Vermieter eine Genehmigung einholen.
- Hat deine Tätigkeit aufgrund von Dreck, Lärm oder Publikumsverkehr Einfluss auf deine Nachbarn, ist ebenfalls eine Genehmigung nötig.
- Wenn in deinem Mietvertrag steht, dass du die Wohnung nicht gewerblich nutzen darfst, kann dir dein Vermieter bei Zuwiderhandlung fristlos kündigen.
- Auch die Baunutzungsverordnung hat einen Einfluss darauf, ob du deine Wohnung gewerblich nutzen darfst.
- Unter bestimmen Voraussetzungen kannst du die gewerbliche Nutzung der Räume von der Steuer absetzen.
