Zusammenfassung
Grunderwerbsteuer im Überblick
- Die Grunderwerbsteuer fällt bei Grundstückserwerben an.
- Es gelten unterschiedliche Steuersätze in den Bundesländern.
- Sie wird nur einmal bei der Übertragung von Grundstücken gezahlt.
- Steuerbefreiungen bestehen unter anderem bei Erbschaften oder Schenkungen.
- Es gibt spezielle Regelungen bei Umstrukturierungen innerhalb von Konzernen.
Definition
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer, die bei der Übertragung von Grundstücken und Immobilien fällig wird. Sie wird von den Ländern erhoben und basiert auf dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Der Käufer ist zur Zahlung verpflichtet. Die Steuer fällt in der Regel einmalig an, und der Steuersatz variiert je nach Bundesland. Es gibt jedoch auch Fälle, in denen die Bundesländer keine Grunderwerbsteuer erheben. Das ist beispielsweise bei Erbschaften, Schenkungen oder Übertragungen innerhalb der Familie der Fall.
Gesetzliche Grundlage der Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer basiert auf dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) vom 26. Februar 1997. Dieses Gesetz regelt, wann und in welcher Höhe die Steuer anfällt und welche Ausnahmen gelten.
Wann fällt Grunderwerbsteuer an?
Es gibt verschiedene Situationen, in denen die Grunderwerbsteuer anföllt.
Rechtsgeschäft mit Verpflichtung
Der häufigste Erwerbsvorgang im Alltag ist das Verpflichtungsgeschäft. Dabei entsteht ein Anspruch des Gläubigers gegen den Verpflichteten auf Übereignung eines Grundstücks. Das bekannteste Beispiel für ein solches Verpflichtungsgeschäft ist der Kaufvertrag. Auch beim Hauskauf fällt die Grunderwerbsteuer an. Die Steuerpflicht entsteht dabei mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags.
Auflassung, Eigentumsübergang, Meistgebot
- Auflassung: Soll das Eigentum an einem Grundstück übertragen werden, ist eine Auflassung und der Grundbucheintrag erforderlich. Bei der Auflassung fällt die Grunderwerbsteuer an.
- Eigentumsübergang: Auch ohne vorheriges Rechtsgeschäft, das einen Anspruch auf Übereignung begründet, ist beim Eigentumsübergang Grunderwerbsteuer zu zahlen. Dies betrifft unter anderem den Erwerb durch Erbschaften oder im Rahmen eines Flurbereinigungsverfahrens. Ausnahmen hierzu sind in § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG geregelt.
- Meistgebot bei Zwangsversteigerung: Bei einer Zwangsversteigerung erhebt das Finanzamt die Grunderwerbsteuer auf das Meistgebot.
Wie funktioniert die Grunderwerbsteuer bei Erbschaft?
Ein besonders häufig nachgefragter Fall ist die Grunderwerbsteuer bei Erbschaft. Erbst du ein Grundstück oder eine Immobilie, fällt hierfür keine Grunderwerbsteuer an. Der Gesetzgeber verzichtet bewusst auf die Besteuerung, um eine doppelte steuerliche Belastung durch Erbschaftsteuer und Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Diese Befreiung gilt unabhängig davon, ob tatsächlich Erbschaftsteuer anfällt oder ob Freibeträge greifen. Auch bei Schenkungen von Grundstücken zu Lebzeiten greift dieselbe Logik. Die Grunderwerbsteuer bleibtalso sowohl bei Erbschaft als auch bei Schenkung außen vor, da das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz hier Vorrang hat.
Welche Steuervergünstigungen gibt es?
Die in den §§ 3 bis 7 GrEStG geregelten Steuervergünstigungen sind im Wesentlichen Steuerbefreiungen. Es wird unterschieden zwischen echten Steuerbefreiungen und Steuerbefreiungen in Sonderfällen. Eine besondere Gruppe der echten Steuerbefreiungen sind die personenbezogenen Steuerbefreiungen. In den Sonderfällen ist vor allem die Steuervergünstigung bei Umstrukturierungen im Konzern nach § 6a GrEStG hervorzuheben.
Allgemeine Ausnahmen von der Steuerpflicht
Von der Grunderwerbsteuer befreit sind insbesondere folgende Erwerbsvorgänge:
- Erwerb eines Grundstücks, wenn der Wert unter 2.500 EUR liegt. Diese Freigrenze gilt für jedes einzelne Grundstück, auch wenn mehrere Grundstücke in einem Vertrag veräußert werden. Der Kaufpreis muss dabei auf die einzelnen Erwerbsvorgänge aufgeteilt werden.
- Erwerb eines Grundstücks durch Erbschaft oder Schenkung im Sinne des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes. Diese Steuerbefreiung soll eine Doppelbesteuerung durch Erbschaft- oder Schenkungsteuer und Grunderwerbsteuer verhindern, unabhängig davon, ob die Erbschafts- oder Schenkungsteuer tatsächlich anfällt.
- Grundstückserwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Verkäufers. Auch der Erwerb durch einen geschiedenen Ehegatten oder ehemaligen Lebenspartner im Rahmen einer Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung oder Aufhebung der Lebenspartnerschaft ist von der Grunderwerbsteuer befreit.
- Erwerb eines Grundstücks durch direkte Verwandte des Veräußerers in auf- oder absteigender Linie, wie Kinder, Enkel, Eltern oder Großeltern. Es spielt dabei keine Rolle, ob die Verwandtschaft durch eheliche oder uneheliche Geburt besteht. Geschwister sind jedoch nicht begünstigt. In Ausnahmefällen kann eine Übertragung zwischen Geschwistern als indirekter Leistungsweg, wenn z. B. ein Elternteil dem Geschwisterteil eine Schenkung macht, unter bestimmten Bedingungen steuerbefreit sein (§ 3 Nr. 2 Satz 1 i. V. m. § 3 Nr. 6 GrEStG). Die Finanzverwaltung wendet diese Regelung jedoch nicht an, da die Entscheidung des BFH hierzu noch nicht veröffentlicht wurde. In zwei vergleichbaren Fällen hat die Finanzverwaltung Revision gegen die vorinstanzlichen Urteile eingelegt.
- Durch eine Änderung des § 23 Abs. 9 GrEStG im Rahmen des AmtshilfeRLUmsG wurden eingetragene Lebenspartner rückwirkend ab Inkrafttreten des Lebenspartnerschaftsgesetzes (1. August 2001) hinsichtlich der Steuerbefreiungen mit Ehegatten gleichgestellt, sofern die Fälle noch nicht bestandskräftig abgeschlossen sind.
Steuervergünstigung bei Umstrukturierungen im Konzern
§ 6a GrEStG ermöglicht unter bestimmten Bedingungen eine Steuervergünstigung bei Umwandlungen innerhalb eines Konzerns. Diese Vergünstigung soll konzerninterne Umstrukturierungen erleichtern. Siebezieht sich daauf, wie solche Umwandlungen die Verwertungsbefugnis übertragen.
Die Steuerbegünstigung umfasst steuerpflichtige Erwerbsvorgänge, die durch eine Umwandlung gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2a, 3 und 3a GrEStG entstehen. Dies betrifft insbesondere Verschmelzungen, Spaltungen und Vermögensübertragungen nach dem Umwandlungsgesetz (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 – 3 UmwG). Ebenso gilt die Vergünstigung für vergleichbare Umwandlungen, die nach dem Recht eines EU- oder EWR-Mitgliedstaats erfolgen.
Durch das AmtshilfeRLUmsG wurde die Steuervergünstigung auf Einbringungen und andere gesellschaftsvertraglich geregelte Erwerbsvorgänge erweitert. Zudem stellt eine weitere Änderung des § 6a GrEStG durch das Gesetz zur Anpassung des Steuerrechts an den Beitritt Kroatiens klar, dass die Vor- und Nachbehaltensfristen auch für diese neuen Vorgänge gelten.
Steuerberechnung und Steuerschuldner
Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Kaufpreis des Grundstücks. - Der allgemeine Steuersatz beträgt 3,5 % des Kaufpreises. - Die Bundesländer können jedoch abweichende Sätze festlegen, die in vielen Fällen höher ausfallen.
Üblicherweise berechnet der Notar die Steuer; diese fällt bei der Eigentumsübertragung an. Die Steuerlast liegt beim Käufer, der die Steuer an das Finanzamt abführen muss. Gerade bei der Grunderwerbsteuer für einen Hauskauf rät es sich, die Steuer in die Planung im Vorfeld mit einzubeziehen. Sie zählt nämlich zu den wichtigsten Nebenkosten im Immobilienerwerb.
Grunderwerbsteuer nach Bundesländern
| Bundesland | Steuersatz in % | Anhebung seit … |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 | 5.11.2011 |
| Bayern | 3,5 | — |
| Berlin | 6,0 | 1.1.2014 |
| Brandenburg | 6,5 | 1.7.2015 |
| Bremen | 5,5 | 1.7.2025 |
| Hamburg | 5,5 | 1.1.2023 |
| Hessen | 6,0 | 1.8.2014 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 | 1.7.2019 |
| Niedersachsen | 5,0 | 1.1.2014 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 | 1.1.2015 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 | 1.3.2012 |
| Saarland | 6,5 | 1.1.2015 |
| Sachsen | 5,5 | 1.1.2023 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 | 1.3.2012 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 | 1.1.2014 |
| Thüringen | 5,0 | 1.1.2024 |
Gesamtschuldnerschaft und Steuerbescheid
In der Regel haften sowohl der Käufer als auch der Verkäufer eines Grundstücks als Gesamtschuldner für die Grunderwerbsteuer. Das bedeutet, dass beide gemeinsam für die Zahlung verantwortlich sind. Der Käufer erhält den Steuerbescheid und muss die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe zahlen.
Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der Kaufpreis des Grundstücks oder der Immobilie. Zur Berechnung multiplizierst du den Kaufpreis mit dem jeweils geltenden Steuersatz des Bundeslandes, in dem das Grundstück liegt.
Nicht zur Bemessungsgrundlage zählen Einrichtungsgegenstände, die leicht entfernt oder ausgetauscht werden können, wie etwa Möbel oder Küchen. Untrennbare Bestandteile des Gebäudes, wie Heizungsanlagen oder sanitäre Einrichtungen, sind dagegen Teil der Berechnungsgrundlage.
Die Formel zur Berechnung ist folgende:
Kaufpreis x aktueller Steuersatz für Grunderwerb des Bundeslandes = Grunderwerbsteuer
Wie läuft die Abgabe der Grunderwerbsteuer ab?
Die Abgabe der Grunderwerbsteuer ist in der Regel unkompliziert, da der Notar den Kaufvertrag automatisch an das zuständige Finanzamt meldet. Eine eigenständige Steuererklärung für die Grunderwerbsteuer durch den Käufer ist daher nur in Ausnahmefällen erforderlich, etwa wenn kein Notar beteiligt war oder spezielle Erwerbsvorgänge vorliegen.
Grundsätzlich läuft die Abgabe der Grunderwerbsteuer in folgenden Schritten ab:
- Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und meldet den Vorgang beim Finanzamt an (§ 18 GrEStG).
- Das Finanzamt prüft den Vorgang und erstellt den Grunderwerbsteuerbescheid.
- Der Käufer erhält den Bescheid und muss die Steuer innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe zahlen.
- Nach der Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
Eine gesonderte Steuererklärung Grunderwerbsteuer musst du also nur dann einreichen, wenn kein anzeigepflichtiger Vorgang durch einen Notar erfolgt ist. In diesem Fall bist du als Erwerber verpflichtet, den Vorgang innerhalb von zwei Wochen selbst beim Finanzamt anzuzeigen.
Unbedenklichkeitsbescheinigung und Grundbucheintrag
Der Erwerber muss eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorlegen, bevor das Grundbuchamt die Eintragung in das Grundbuch vornimmt. Diese bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer entrichtet, gestundet oder nicht erforderlich ist. Nur dann kann der Grundbucheintrag erfolgen.
Auch Notare und Gerichte dürfen Urkunden, die einen anzeigepflichtigen Erwerbsvorgang betreffen, nur aushändigen, wenn das Finanzamt benachrichtigt wurde und alle relevanten Angaben gemacht sind.
Info
Wann entfällt die Grunderwerbsteuer?
In bestimmten Fällen, wie bei Share Deals, entfällt die Grunderwerbsteuer. Dabei erwirbt der Käufer keine Immobilie direkt, sondern Anteile an einer Gesellschaft, die die Immobilie besitzt. Bis 2021 konnten Unternehmen bis zu 94,9 % der Anteile steuerfrei erwerben. Seitdem dürfen maximal 90 % der Anteile erworben werden, bevor die verbleibenden Anteile nach 10 Jahren gekauft werden dürfen.
