Definition
Definition: Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer. Sie knüpft an in Deutschland gelegenen Grundbesitz an. Die Grundsteuer ist von Eigentümern von Grundbesitz (z. B. unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Büro sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe) viermal im Jahr an die Gemeinde zu zahlen. Die Grundsteuer ist die wichtigste Einnahmequelle der Gemeinden.
Auch Mieter von Grundstücken sind indirekt von der Grundsteuer betroffen. Denn Vermieter können die Grundsteuer im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter eines Grundstücks umlegen.
Hintergrund: Weshalb gibt es eine Grundsteuerreform?
Die Grundsteuerreform wurde notwendig, weil bei der Ermittlung der jährlichen Grundsteuer Einheitswerte für die betreffenden Grundstücke herangezogen wurden, die stark veraltet waren. Bei Grundstücken in den alten Bundesländern wurden sie letztmals zum 1. Januar 1935 aktualisiert. Bei Grundstücken in den neuen Bundesländern war der letzte Stichtag, um den Einheitswert festzustellen, der 1. Januar 1964. Und genau aus diesem Grund urteilte das Bundesverfassungsgericht, dass die Grundsteuerreform in ihrer aktuellen Fassung verfassungswidrig ist. Der Bundestag verabschiedete den Entwurf zum Umsetzungsgesetz der Grundsteuerreform – mit der Neuregelung möchte die Regierung die Umsetzung der Grundsteuerreform erleichtern.
Info
Ungleichgewicht bei der Berechnung der Grundsteuer
Ein Gebäude, das im Jahr 2020 in den neuen Bundesländern hergestellt wurde, wird nach der veralteten Rechtslage bei der Grundsteuer so bewertet, als sei es im Ausstattungszustand des Jahres 1964. Hier wird wohl eine zu geringe Grundsteuer fällig. Für Eigentümer eines älteren Grundstücks bleib die Abnutzung seit Jahrzehnten unberücksichtigt. Diese zahlen möglicherweise zu viel Grundsteuer.
Bereits 2019 hat der Gesetzgeber deshalb die Grundsteuerreform mit einem neuen Grundsteuergesetz gestartet. Dabei wurde festgelegt, dass die Grundsteuer auf den Stichtag 1. Januar 2022 neu ermittelt und erstmals ab 1. Januar 2025 erhoben wird. Die Grundsteuerwerte sollen alle sieben Jahre neu ermittelt werden.
Was ändert sich durch die Grundsteuerreform?
Es stellt sich natürlich die Frage, was sich durch die Reform der Grundsteuer ändern wird und speziell, ob künftig mehr Grundsteuer fällig werden wird. Was sich ändert, ist die Form der Ermittlung: Statt des Einheitswerts wird für Grundstücke in Deutschland zum Stichtag 1. Januar 2022 ein Grundstückswert ermittelt. Wie das funktioniert, wird in einem Bundesmodell zur Grundsteuerreform erläutert. Problem: Das Grundsteuergesetz in der Fassung der Grundsteuerreform enthält eine Öffnungsklausel. Das bedeutet, dass jedes Bundesland ein modifiziertes Modell zur Ermittlung der Grundsteuer anwenden darf.
In folgenden Bundesländern wird das Bundesmodell zur Ermittlung der Grundsteuer im Rahmen der Grundsteuerreform angewandt:
- Berlin
- Brandenburg
- Bremen
- Mecklenburg-Vorpommern
- Nordrhein-Westfalen
- Rheinland-Pfalz
- Sachsen-Anhalt
- Schleswig-Holstein sowie
- Thüringen.
In folgenden Bundesländern wird bei Ermittlung der Grundsteuer anders gerechnet:
- Baden-Württemberg
- Bayern
- Hamburg
- Hessen
- Niedersachsen
- Saarland und
- Sachsen
Tipp
Grundsteuererklärung beim Finanzamt einreichen
Zur Ermittlung der ab 1.1.2025 fälligen Grundsteuer mussten Grundstückseigentümer eine Grundsteuererklärung beim Finanzamt einreichen. Wie das einzelne Bundesland bei der neuen Grundsteuer rechnet, finden Sie auf www.grundsteuerreform.de. Dort wird für jedes Bundesland ein Link für das jeweilige Online-Informationsportal angeboten.
Berechnung: Wie wird die neue Grundsteuer künftig berechnet?
Die Grundsteuer wird wie bisher auch, in einem dreistufigen Verfahren ermittelt. Möchten Sie also die Grundsteuer für Ihre Wohnung oder eine andere Wohnfläche berechnen, wenden Sie folgende Formel an:
Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Grundsteuerhebesatz = Grundsteuer
Grundsteuerwert: Neu und kompliziert ist bei dieser Formel vor allem die Ermittlung des Grundsteuerwerts, der im Rahmen der Grundsteuerreform nun alle sieben Jahre überprüft und gegebenenfalls neu festgesetzt werden soll. Die gute Nachricht: Grundstückseigentümer müssen nicht selbst rechnen. Das Finanzamt ermittelt den Grundsteuerwert anhand der Angaben in der Grundsteuererklärung.
Grundsteuermesszahl: Bei der Grundsteuermesszahl handelt es um einen festgesetzten Promillesatz. Je nach Grundstücksart gelten nach dem Bundesmodell zur Grundsteuerreform folgende Grundsteuermesszahlen:
| Art der Bebauung | Grundsteuermesszahl in Promille |
|---|---|
| Einfamilienhaus | 0,31 |
| Zweifamilienhaus | 0,31 |
| Mitwohngrundstück | 0,31 |
| Wohnungseigentum | 0,31 |
| Teileigentum | 0,34 |
| Gemischt genutzte Grundstücke | 0,34 |
| Sonstige bebaute Grundstücke | 0,34 |
| Unbebaute Grundstücke | 0,34 |
Achtung
Steuermesszahlen in Saarland und Sachsen beachten
Im Saarland und in Sachsen kommt zwar grundsätzlich des Bundesmodell zur Grundsteuerreform zur Anwendung. Doch bei den Steuermesszahlen weichen diese beiden Bundesländer ab.
Info
Beispiel: Grundsteuer bei einem Einfamilienhaus
Ein Grundstückseigentümer gibt für ein privates Einfamilienhaus in Deutschland eine Grundsteuererklärung ab. Das Finanzamt ermittelt anhand der Angaben einen Grundsteuerwert von 400.000 Euro.
Die Grundsteuermesszahl beträgt 0,31 Promille. Das Finanzamt erstellt einen Steuerbescheid zum Grundsteuermessbetrag in Höhe von 124 Euro (400.000 Euro x 0,31 Promille). Diesen Grundsteuermessbescheid schickt das Finanzamt dem Grundstückseigentümer und der für die Erhebung der Grundsteuer zuständigen Gemeinde zu.
Das Finanzamt hat in einem Steuerbescheid einen Grundsteuermessbetrag von 124 Euro für ein Einfamilienhaus berechnet. Der Hebesatz der Gemeinde in Kategorie B beträgt 600. Folge: Die Grundsteuer beträgt 744 Euro (Grundsteuermesszahl 124 x 600%). Die Gemeinde schickt einen Grundsteuerbescheid und erhebt die Grundsteuer.
Hebesatz: Der Hebesatz für die Grundsteuer wird von jedem Bundesland individuell festgesetzt. Der Hebesatz wird im Rahmen der Grundsteuerreform grundsätzlich in folgende drei Kategorien unterteilt:
| Grundsteuer A | Die Grundsteuer A betrifft Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft. |
|---|---|
| Grundsteuer B | Bei der Grundsteuer B werden alle anderen bebauten und unbebauten Grundstücke berücksichtigt. |
| Neu im Rahmen der Grundsteuerreform: Grundsteuer C | In die neue Grundsteuer C werden Hebesätze zur Grundsteuer für unbebaute, aber baureife Grundstücke festgelegt. Die Hebesätze dieser Kategorie dürfen am höchsten ausfallen. |
Prognose: Wird die Grundsteuer künftig höher oder niedriger ausfallen?
In der Gesetzesbegründung zur Grundsteuerreform und in verschiedenen Informationsquellen des Bundesfinanzministeriums finden sich eher kryptische Aussagen darüber, ob Eigentümer oder bei Umlage der Grundsteuer Mieter von Grundstücken künftig mit einer höheren Grundsteuerbelastung rechnen müssen. Das Grundsteueraufkommen für die Gemeinden soll sich durch die Grundsteuerreform der Höhe nach nicht ändern. Und trotzdem wird es Gewinner und Verlierer geben. Die einen werden (deutlich) mehr Grundsteuer zahlen müssen und wiederum andere Immobilieneigentümer – insbesondere solche mit alten Gebäuden – dürften entlastet werden.
Wen betrifft die Grundsteuerreform?
Die Grundsteuerreform betrifft vor allem Eigentümer von Grundstücken in Deutschland. Für jedes Grundstück muss der Grundsteuerwert separat ermittelt werden. Sind mehrere Personen Eigentümer eines Grundstücks, fordert das Finanzamt nur einen dieser Grundstückseigentümer dazu auf, eine Grundsteuererklärung abzugeben. Indirekt betrifft die neue Grundsteuer ab 2025 aber auch Mieter, denn der Vermieter kann die Grundsteuer im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen.
Tipp
Stichtag für Grundsteuererklärung entscheidend
Die Grundsteuer in der Fassung der Grundsteuerreform soll erstmals auf den Stichtag 1. Januar 2022 erfolgen. Das bedeutet: Nur wer am 1.1.2022 Eigentümer einer Immobilie war, musste eine Grundsteuererklärung beim Finanzamt einreichen. Daran ändert sich auch nichts, sollte ein Grundstück nach dem 1. Januar 2022 den Eigentümer gewechselt haben.
Fristen beachten: Das müssen Eigentümer jetzt tun
Eigentümer von Immobilien, egal ob privat, betrieblich oder land- und forstwirtschaftlich, die am Stichtag 1.1.2022 Eigentümer waren, mussten im Zeitraum zwischen dem 1. Juli 2022 und dem 31. Januar 2023 beim Finanzamt eine Grundsteuererklärung einreichen. Grundsätzlich sollte die Grundsteuererklärung in elektronischer Form ans Finanzamt übermittelt werden. Dazu können Eigentümer Ihre ELSTER-Registrierung nutzen.
Welche Angaben gemacht werden mussten, gaben die Erklärungsvordrucke der jeweiligen Bundesländer vor. Welche Angaben zu machen waren, hing davon ab, ob sich ein Bundesland dem Bundesmodell zur Grundsteuerreform angeschlossen hat oder ein eigenes bzw. modifiziertes Modell anwendet. Welche Angaben erforderlich sind und wie Immobilieneigentümer an die geforderten Daten kommen, erfahren Sie unter www.grundsteuerreform.de nach Aufruf des Bundeslands, in dem sich das Grundstück befindet.
Info
Grundsteuererklärung leicht gemacht – mit einer Steuersoftware
Unser Partnerunternehmen smartsteuer bietet eine Steuersoftware an, mit der Sie Ihre Immobilien und Grundstücke ganz einfach selbst verwalten und ab Juli 2022 die Grundsteuererklärung per ELSTER ans Finanzamt übermitteln können.
Sind Sie Steuerberater? Dann empfehlen wir Ihnen die Haufe-Software GrundsteuerDigital, um die Grundsteuererklärung für Ihre Mandanten zu erstellen und zu versenden.
Keine Belegpflicht bei der Grundsteuererklärung
Der Grundsteuererklärung müssen keine Belege beigefügt werden.
Tipp
Erforderliche Daten vollständig abgeben
Eigentümer sollten darauf achten, dass alle geforderten Daten in der Grundsteuererklärung angeben wurden. Denn nur so ist das Finanzamt ohne Rückfragen in der Lage, den Grundstückswert im Rahmen der Ermittlung der Grundsteuer neu zu berechnen.
Besonderheiten für Grundstücke oder Immobilien von Unternehmen
Die einzige Besonderheit bei der Grundsteuerreform für Immobilien, die sich im Eigentum von Unternehmen befinden, ist die Ermittlung des Grundsteuerwerts zum 1.1.2022. Wird der Grundsteuerwert für privat genutzte Immobilien nach dem Ertragswertverfahren ermittelt, gilt bei Nichtwohngrundstücken das so genannte Sachwertverfahren. Zu den Nichtwohngrundstücken zählen
- gemischt genutzte Grundstücke
- Geschäftsgrundstücke
- Teileigentum und
- sonstige bebaute Grundstücke.
Aber auch hier gleich wieder Entwarnung: Den Grundstückswert ermittelt das Finanzamt aus den Angaben der Grundsteuererklärung. Unternehmer müssen hier also keine komplizierten Berechnungen anstellen.
Besonderheiten für private Grundstückseigentümer
Für Grundstückseigentümer privater Immobilien, die sich in Bundesländern befinden, die das Bundesmodell zur Grundsteuerreform anwenden, hat es eine vereinfachte Form der elektronischen Übermittlung gegeben. Sie mussten ihre Grundsteuererklärung nicht per ELSTER übermitteln, sondern nach wenigen Angaben direkt über eine spezielle Online-Seite.
Informationen finden private Immobilieneigentümer unter https://www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de/. Die Funktionen wurden im Juli 2022 freigeschalten.
Tipp
Grundsteuererklärung selbst oder vom Steuerberater machen lassen?
Die Grundsteuererklärung konnten Sie sowohl als privater Immobilienbesitzer sowie auch als Unternehmer mit betrieblichen Grundstücken selbst erledigen. Auch Steuerberater konnten mit dem Ausfüllen der Grundsteuererklärung beauftragt werden, Lohnsteuerhilfevereine dagegen nicht .
Musste die Feststellungserklärung zur Grundsteuer zwingend elektronisch erfolgen oder konnte man die Angaben auch in Papierform machen?
Grundsätzlich erwartete das Finanzamt die Grundsteuererklärung in elektronischer Form – in der Regel per ELSTER. Doch verfügte ein Immobilieneigentümer nicht über einen PC oder einen Internetanschluss und wollte auch keinen Steuerberater beauftragen, konnte er sich vom Finanzamt von der elektronischen Übermittlung befreien lassen (§ 150 Abs. 8 EStG). Dazu musste er aber einen schriftlichen Antrag beim Finanzamt stellen.
Info
Hilfe durch Verwandte bei der Grundsteuererklärung
Normalerweise ist es verboten, dass sich Verwandte gegenseitig bei steuerlichen Angelegenheiten helfen. Im Rahmen der Grundsteuerreform gab es jedoch eine Ausnahme. Verfügten die Eltern nicht über einen PC oder Internetanschluss und hatten auch keinen Steuerberater, durfte die Grundsteuererklärung für die Eltern ausnahmsweise über den ELSTER-Zugang des Kindes erfolgen (siehe FAQ des BMF zur Grundsteuerreform).
Was passiert, wenn man die Erklärungsfristen nicht einhält oder (versehentlich) falsche Angaben macht?
Wie bereits erwähnt, erwarteten die Finanzämter zwischen dem 1. Juli 2022 und dem 31. Januar 2023 die Abgabe einer Grundsteuererklärung, wenn am 1.1.2022 das Eigentum an einer in Deutschland gelegenen Immobilie besteht. Eine automatische Fristverlängerung wie zur Abgabe der Einkommensteuererklärung war nicht möglich. Wer also seine Grundsteuererklärung zu spät ans Finanzamt übermittelt hat, muss mit einer Strafe in Form eines Verspätungszuschlags rechnen. Dieser beträgt 25 Euro pro Monat.
Damit aber nicht genug: Im äußersten Fall kann zusätzlich ein Zwangsgeld in Höhe von 25.000 Euro verhängt werden. Außerdem darf das Finanzamt die Besteuerungsgrundlage auch selbst schätzen, wenn keine Grundsteuererklärung abgegeben wird.
Verhaltensknigge für Eigentümer von Grundstücken
Weicht die vom Finanzamt ermittelte Grundsteuer deutlich nach oben von der bisherigen Grundsteuer ab, kann das natürlich im Rahmen der Grundsteuerreform richtig sein, muss es aber nicht. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, bei größeren Abweichungen Einspruch gegen der Grundsteuermessbescheid des Finanzamts einzulegen und gegebenenfalls einen Steuerberater damit zu beauftragen, die Ermittlung des neuen Grundsteuermessbetrags zu überprüfen.
Gibt es Informationsangebote der Länder?
Informationen finden Eigentümer von Immobilien, die eine Grundsteuererklärung beim Finanzamt einreichen müssen, in den FAQ zur Grundsteuerreform des Bundesfinanzministeriums.
Einzelinformationen zum Bundesmodell und zum jeweiligen Modell der Grundsteuerreform der einzelnen Bundesländer finden Sie unter www.grundsteuerreform.de. Dort finden Sie auch Informationen zu den einzelnen Bundesländern.
